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  • 四川省業主大會和業主委員會指導規則
  • 2017-08-18

四川省業主大會和業主委員會指導規則

《四川省業主大會和業主委員會指導規則》(川建房發﹝2016﹞550號)是一部3,由四川省住房和城鄉建設廳于2016-06-30頒布,并于2016-08-01實行。

  四川省住房和城鄉建設廳關于印發《四川省業主大會和業主委員會指導規則》的通知

  川建房發﹝2016﹞550號

  各市(州)住房城鄉建設行政主管部門:

  為規范業主大會和業主委員會的活動,維護業主的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法律法規的規定,我廳制定了《四川省業主大會和業主委員會指導規則》,現予印發,請遵照執行。

  四川省住房和城鄉建設廳

  2016年6月30日

  四川省業主大會和業主委員會指導規則全文

  第一章  總則

  第一條  為規范業主大會和業主委員會的活動,維護業主的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、住房城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》、《四川省物業管理條例》及有關規定,制定本規則。

  第二條  本省行政區域內業主大會、業主委員會的成立、選舉和活動,適用本規則。

  第三條  業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益,履行相應的義務。業主大會的決定,對業主具有約束力。

  同一物業管理區域內只能成立一個業主大會。

  第四條  業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的指導,接受業主的監督。

  業主委員會的決定,對業主具有約束力。

  第五條  業主大會、業主委員會應當依據法律、法規、規章的規定和管理規約、業主大會議事規則的約定行使共同管理權。

  業主大會、業主委員會不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

  業主大會、業主委員會對業主損害他人合法權益或者業主共同利益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

  第六條  街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織、指導、協調本轄區內業主大會的成立和業主委員會的工作,督促業主大會和業主委員會依法履行職責;協調社區建設與物業管理的關系,調解處理物業管理糾紛。

  居民(村民)委員會協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展物業管理有關的工作。

  第七條  業主大會、業主委員會的成立、選舉和活動的法律服務工作和物業管理糾紛人民調解工作出現爭議時應當接受司法行政主管部門的指導和監督。

  第二章  業主大會成立

  第八條  本規則所稱業主,包括:

 ?。ㄒ唬┮婪ǖ怯浫〉梅课菟袡嗟娜?;

 ?。ǘ┮蛉嗣穹ㄔ?、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權的人;

 ?。ㄈ┮蚶^承或者受遺贈取得房屋所有權的人;

 ?。ㄋ模┮蚝戏ńㄔ斓仁聦嵭袨槿〉梅课菟袡嗟娜?;

 ?。ㄎ澹┗诜课葙I賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務。

  第九條  業主在物業管理活動中享有下列權利:

 ?。ㄒ唬ξ飿I管理區域內共有部分實施共同管理;

 ?。ǘ餐芾淼挠嘘P事項提出建議;

 ?。ㄈπ枰獦I主共同決定的事項,行使表決權;

 ?。ㄋ模┰谖飿I管理活動中,享有選舉權和被選舉權;

 ?。ㄎ澹ξ飿I管理活動享有知情權、監督權;

 ?。┍O督業主大會和業主委員會的工作;

 ?。ㄆ撸┍O督物業服務合同的履行;

 ?。ò耍┍O督專項維修資金的管理和使用;

 ?。ň牛┓?、法規、規章以及管理規約、業主大會議事規則規定或者約定的其他權利。

  第十條  業主在物業管理活動中履行下列義務:

 ?。ㄒ唬┳袷胤?、法規、規章及相關規定;

 ?。ǘ┳袷毓芾硪幖s、業主大會議事規則;

 ?。ㄈ﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定,并承擔相應的義務;

 ?。ㄋ模┞男形飿I服務合同約定的義務;

 ?。ㄎ澹┌凑找幎ê图s定交納專項維修資金、物業服務費用和其他應當由業主共同分攤的費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

 ?。┓?、法規、規章以及管理規約、業主大會議事規則規定或者約定的其他義務。

  第十一條  物業管理區域內,已交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上或者交付的房屋套數達到總套數50%以上的;首套房屋交付已屆滿兩年且交付的房屋套數達到總套數20%以上的;物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同屆滿前90天的;符合上述條件之一起30日以內,建設單位應當向物業所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)書面申請成立業主大會,并同時報送籌備首次業主大會會議所需的業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等文件資料。

  建設單位未及時書面報告申請成立業主大會的,同一物業管理區域內已交付專有部分10%以上的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)提出成立業主大會的書面申請,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)有權責令建設單位在30日以內改正。

  第十二條  街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當自接到成立業主大會申請之日起15日以內,會同物業所在地縣級以上人民政府房地產行政主管部門組織業主成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議?;I備組由業主代表,建設單位、房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和居民(村民)委員會代表組成?;I備組中業主代表人數不得少于總人數的三分之二。

  籌備組組長由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)代表擔任。

  鼓勵和支持公益律師為業主大會的成立和活動提供法律服務。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)可指定具有專業知識和服務能力的律師或者其他人員協助籌備組參與籌備相關工作。

  第十三條  籌備組組長履行以下職責:

 ?。ㄒ唬┱偌椭鞒只I備組會議;

 ?。ǘI備組會議的會議記錄予以簽字確認;

 ?。ㄈ┖灠l籌備組公告;

 ?。ㄋ模┰诨I備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告上簽字;

 ?。ㄎ澹┗I備組賦予籌備組組長的其他職責。

  籌備組組長不履行或者不適當履行前款規定職責的,經籌備組中三分之二以上成員簽字確認,可以向街道辦事處(鄉、鎮人民政府)書面申請另行指定組長,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當及時指定。

  第十四條  籌備組中的業主代表由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者居民(村民)委員會組織業主推薦或者自薦產生?;I備組人數由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)根據物業管理區域的規模合理設置,總人數為單數。

  籌備組中業主代表應當具有業主身份、具有完全民事行為能力、責任心強、具備必要的工作時間、模范履行業主義務,遵守(臨時)管理規約。

  第十五條  街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯系方式等在物業管理區域內顯著位置公告7日以上,籌備組自公告之日起成立。

  業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)協調解決。

  第十六條  建設單位應當自籌備組成立之日起7日以內向籌備組提供籌備首次業主大會會議所需的下列文件資料,并承擔籌備組工作經費和召開首次業主大會會議所必需經費。

 ?。ㄒ唬┪飿I管理區域證明;

 ?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊;

 ?。ㄈI主名冊(業主姓名、房號及建筑面積、聯系方式);

 ?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D;

 ?。ㄎ澹┙桓妒褂霉灿迷O施設備的證明;

 ?。┪飿I服務用房配置證明;

 ?。ㄆ撸┢渌嘘P文件資料。

  籌備組應當對業主資料保密,不得將前款資料用于與籌備無關的活動。

  第十七條  籌備組需要核查業主名冊、規劃車位的處分、依法屬于全體業主共有部分狀況的,相關單位應當予以配合。

  第十八條  籌備組在首次業主大會會議召開前應完成下列事項:

 ?。ㄒ唬┐_認業主身份、業主投票權數和業主專有部分面積;

 ?。ǘ┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

 ?。ㄈ┐_定首次業主大會會議表決規則;

 ?。ㄋ模M定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

 ?。ㄎ澹M定業主委員會選舉辦法草案,提出業主委員會委員候選人建議名單;

 ?。M定首次業主大會會議籌備及召開會議費用預算明細和結算方案;

 ?。ㄆ撸┱匍_首次業主大會會議的其他準備工作。

  上述事項公示時間不少于7日,在公示期間,業主可以對以上事項向籌備組提出建議和意見,籌備組應當予以記錄。

  公示期滿后7日以內,籌備組應當參考業主的建議和意見對各事項進行修改,并將修改后的文本向業主公示。對業主提出的建議和意見未采納的,應作說明。

  首次業主大會會議召開前15日,籌備組應當將首次業主大會會議議題和需要業主表決的內容以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告并告知街道辦事處(鄉、鎮人民政府),公告期不少于15日。

  第十九條  首次業主大會會議應當對以下事項依次進行表決,并應當全部經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意:

 ?。ㄒ唬┍頉Q通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

 ?。ǘ┻x舉產生業主委員會;

 ?。ㄈ┍頉Q通過需要首次業主大會會議議決的其他事項。

  管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則的草案經表決未通過的,籌備組應當征求業主意見進行相應修改后,重新組織表決。

  業主表決形式可采用集體討論、書面征求意見、現場投票、傳真、短信表決等方式。但不論采用其中任何形式都應當具備真實性、可追溯性。

  第二十條  管理規約應當對下列主要事項依法作出約定:

 ?。ㄒ唬┪飿I使用、維護、管理;

 ?。ǘm椌S修資金的籌集、管理和使用;

 ?。ㄈ┪飿I共有部分的經營與收益分配;

 ?。ㄋ模I主共同利益的維護與共同管理權的行使;

 ?。ㄎ澹I主應履行的義務;

 ?。┻`反管理規約應當承擔的責任。

  管理規約對業主及物業使用人具有約束力。業主或者物業使用人違反管理規約,侵害其他業主和物業使用人合法權益的,受侵害人可以提起訴訟。

  第二十一條  業主大會議事規則應當對以下事項依法作出約定:

 ?。ㄒ唬I主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

 ?。ǘI主大會會議的表決程序;

 ?。ㄈI主委員會的屆期、人數,委員的任職條件和資格終止情形;

 ?。ㄋ模I主委員會候補委員的設置;

 ?。ㄎ澹I主委員會的換屆程序、補選辦法和議事規則等;

 ?。I主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

 ?。ㄆ撸I主大會、業主委員會印章的使用和管理;

 ?。ò? 缺席業主表決票、棄權票的計算規則。

  第二十二條  業主有侵害業主共同權益行為的,包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時交納物業服務費用和其他應當分攤的費用、違法拆改建筑結構裝修、違法搭建、占用公共空間與園林綠地、非法“住改商”、損害相鄰權利人合法權益、非法組織集會等,業主大會應當在管理規約和業主大會議事規則中對其被選舉權的行使予以限制,限制時限由業主大會在管理規約和業主大會議事規則中約定。

  管理規約和業主大會議事規則對業主權利的限制不免除其應承擔的義務。

  第二十三條  業主的表決權按照面積和人數計算。

  業主的面積表決權數按照下列方法認定:

 ?。ㄒ唬S胁糠置娣e,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

 ?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e,按照前項的統計總和計算。

  業主的人數表決權數按照下列方法認定:

 ?。ㄒ唬I主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

 ?。ǘ┛側藬?,按照前項的統計總和計算。

  機動車車庫(位)建筑面積統計認定時是否計入產權人房屋面積,由業主大會議事規則約定。如計入產權人房屋面積的,不單獨計算業主人數。

  業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使投票權。

  第二十四條  籌備組應當遵守以下工作原則:

 ?。ㄒ唬┗I備組組長召集和主持籌備組會議;

 ?。ǘ┗I備組作出決定應當經籌備組過半數以上成員同意;成員進行表決時應當在決議上簽字,注明同意、反對或者棄權。持保留意見的成員不簽字的,不影響決議的效力;

 ?。ㄈ┗I備組應當對會議進行書面記錄,籌備組組長應當對會議記錄簽字確認;

 ?。ㄋ模┗I備組成員不能委托代理人參加會議,但成員是法人或其他組織的除外;

 ?。ㄎ澹┗I備組應當自成立之日起90日以內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議;

 ?。I主大會成立后,籌備組應當將相關資料移交給業主委員會。

  因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責或逾期未完成籌備工作的,籌備組應當在物業管理區域內顯著位置公告并說明理由,籌備組自公告之日起自動解散,符合第十一條規定的,可以重新申請成立業主大會。

  第二十五條  首次業主大會會議表決結果作出后3日以內,應在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少于7日。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

  第二十六條  業主委員會應當自選舉產生之日起30日以內,持以下材料依法向物業所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案:

 ?。ㄒ唬┗I備組出具的由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告;

 ?。ǘI主大會決議;

 ?。ㄈ┕芾硪幖s、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

 ?。ㄋ模I主委員會委員名單;

 ?。ㄎ澹┦状螛I主委員會決議事項;

 ?。┗I備組及業主大會決定的其他重大事項。

  材料齊全的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在15個工作日內予以備案,出具書面備案證明,并在備案后7日以內將備案材料抄送縣級以上人民政府房地產行政主管部門,將有關情況書面通報物業所在地的公安派出所、居民(村民)委員會。

  因管理規約、業主大會議事規則、業主委員會委員等事項內容發生變更時,業主委員會應當自變更之日起30日以內到原備案機關辦理變更備案。

  第二十七條  業主委員會憑街道辦事處(鄉、鎮人民政府)出具的備案證明,向物業所在地的公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章,印章應注明屆數、有效期及編碼等重要事項。

  第三章  業主大會活動

  第二十八條  業主大會是物業管理區域權利和管理責任主體,履行以下職責:

 ?。ㄒ唬┲贫?、修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

 ?。ǘ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會委員,監督業主委員會工作;

 ?。ㄈ┐_定物業管理方式,選聘、解聘物業服務企業或者其他管理人;

 ?。ㄋ模┗I集和使用專項維修資金;

 ?。ㄎ澹┲贫?、修改共有部分管理、使用、經營等方面的規則;

 ?。└淖兓虺蜂N本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議;

 ?。ㄆ撸┮婪ǜ慕?、重建建筑物及其附屬設施;

 ?。ò耍┓?、法規規定或者管理規約約定應由業主共同決定的事項。

  決定第(四)項、第(七)項事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意;法律、法規和規章另有規定的,從其規定。

  第二十九條  業主人數較多,業主可以幢、單元等為單位共同推選業主代表參加業主大會會議,具體辦法在業主大會議事規則中明確。

  推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加會議前3日以內,就需業主大會會議表決的事項書面征求其所代表業主的意見,業主代表不能代替業主本人作出決定。表決書應當經業主本人簽字后,由業主代表送達業主大會會議投票表決。

  第三十條  業主大會會議提議事項應當符合本規則第二十八條的規定。

  業主委員會應當自提議確定之日起,將業主大會會議擬表決事項在物業管理區域內顯著位置公示并告知相關的居民(村民)委員會,公示期不少于15日。

  公示期內,業主可以對擬表決事項提出建議和意見,業主委員會應當予以參考,可以對擬表決事項的具體內容進行修改,并接受業主質詢。擬表決事項經修改后應進行公告,公告期不少于15日。

  第三十一條  因故無法按期完成業主大會會議投票的,應當按照業主大會議事規則的約定,在物業管理區域內公告相關情況及延長期限,但延長期限應在30日以內。

  第三十二條  業主可以幢、單元為單位,共同決定本單位范圍內的物業管理事務,但不得違反法律、法規、規章及管理規約,不得與業主大會的決定相抵觸。事項范圍、議事方式、程序應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。

  第三十三條  業主大會定期會議由業主委員會根據業主大會議事規則組織召開,每年至少召開一次。業主大會定期會議召開前3日以內,業主委員會應當在物業管理區域顯著位置公告以下內容:

 ?。ㄒ唬┥弦荒甓任飿I管理情況報告;

 ?。ǘ┥弦荒甓葮I主委員會工作情況報告;

 ?。ㄈ┥弦荒甓葮I主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理情況報告;

 ?。ㄋ模┥弦荒甓壤梦飿I共有部分進行經營活動所得的收益和使用情況報告;

 ?。ㄎ澹┪飿I管理的其他有關事項。

  業主大會會議應當討論并決議以下內容:

 ?。ㄒ唬彶闃I主委員會和物業服務企業或者其他管理人的年度工作計劃;

 ?。ǘ┻x舉需要補選的業主委員會委員;

 ?。ㄈQ議下一年度物業管理有關事項;

 ?。ㄋ模Q議下一年度業主大會收支預算;

 ?。ㄎ澹Q議物業管理的其他有關事項。

  第三十四條  發生下列情形之一的,業主委員會應當自業主提議或者情形發生之日起20日以內組織召開業主大會臨時會議:

 ?。ㄒ唬┙泴S胁糠终冀ㄖ锟偯娣e20%以上且占總人數20%以上的業主向業主委員會書面提議的;

 ?。ǘ┪飿I管理區域內發生物業服務企業停止服務等緊急事件或發生重大事故需要及時處理的;

 ?。ㄈI主委員會委員缺額人數超過委員總數二分之一以上的,或者業主委員會主任、副主任全部辭職、離任的;

 ?。ㄋ模┕芾硪幖s或者業主大會議事規則約定需要召開業主大會臨時會議的其他情形。

  第三十五條  業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

  物業管理區域的業主大會會議只能由任期內的業主委員會或街道辦事處﹙鄉、鎮人民政府﹚組織召開。

  第三十六條  經業主大會決定,可以對物業管理區域實施自行管理。實施自行管理的全體業主應當通過管理規約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定,并告知物業所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)。

  第三十七條  物業服務合同期限屆滿前60日以內,業主委員會應當及時組織召開業主大會會議,決定物業管理方式、服務事項和服務標準以及是否續聘或更換物業服務企業等事項。表決未結束而合同期滿,原物業服務企業未放棄服務的,原物業服務合同效力延至新物業服務合同生效之日。

  決定續聘原物業服務企業的,應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同;決定解聘的,應當履行必要的告知義務,合同未約定告知期限的,應當于合同期限屆滿前60日告知原物業服務企業并在物業管理區域內公告。

  物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應按照《四川省物業管理條例》第五十三條的規定履行告知義務,并于物業服務合同解除或終止后向業主委員會履行相應交接義務。

  第四章  業主委員會

  第三十八條  業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會會議選舉產生,由5至11人單數組成,任期不超過5年。委員具體數額、具體任期和選舉結果的確認應當在業主大會議事規則中明確約定。

  業主委員會應當自選舉之日起7日以內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。

  主任、副主任應當由業主委員會委員推選,不經業主委員會委員推選不得擔任,具體產生辦法可以通過業主大會議事規則約定。

  第三十九條  業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主,并應當符合下列資格條件:

 ?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰?,無不良信用記錄;

 ?。ǘ┳袷毓芾硪幖s、業主大會議事規則,模范遵守履行業主義務;

 ?。ㄈ┪刺幱诜ǘㄏ拗票贿x舉權情形或未被業主大會依約限制被選舉權;

 ?。ㄋ模嵝墓媸聵I,責任心強,公正廉潔;

 ?。ㄎ澹┚哂幸欢ńM織能力;

 ?。┚邆浔匾墓ぷ鲿r間;

 ?。ㄆ撸┕芾硪幖s、業主大會議事規則規定的其他資格條件;

 ?。ò耍┌匆幎ê图s定按時交納物業服務費用及其他應交共同分攤費用。

  除上述條件外,業主委員會主任還應當符合以下條件:

 ?。ㄒ唬┚哂胸S富的工作經驗和良好的群眾基礎;

 ?。ǘ┚哂辛己玫穆殬I道德,遵紀守法;

 ?。ㄈ┦煜の飿I管理相關法律、法規、規章、政策和標準。

  業主是法人或其他組織的,可以授權其代表參加業主委員會委員的選舉。一個物業管理區域內,一名自然人只能代表一個法人或其他組織。

  第四十條  業主委員會執行業主大會的決定,接受業主的監督,依法履行下列職責:

 ?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定和決議,維護業主共同權益;

 ?。ǘ┱偌瘶I主大會會議,報告物業管理實施情況;

 ?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

 ?。ㄋ模┞犎I主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

 ?。ㄎ澹┍O督管理規約的實施;

 ?。┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

 ?。ㄆ撸I主大會賦予的其他職責。但本規則第二十八條規定應召開業主大會會議由全體業主共同決定的事項不得授權業主委員會直接行使或決定。

  業主委員會應當向業主公布管理規約、業主大會議事規則、業主大會和業主委員會的決定、物業服務合同、專項維修資金的籌集使用、物業共有部分的使用與經營收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況及其他應當向業主公開的情況和資料。

  第四十一條  業主委員會應當按照業主大會議事規則、業主委員會工作規則的約定召開業主委員會會議。會議由主任召集和主持;主任不能履行職責或不履行職責的,由副主任召集和主持;副主任不能履行職責或不履行職責的,由半數以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。業主委員會會議不得以書面形式召開。

  業主委員會會議應當有過半數委員出席,每名委員擁有一票表決權。業主委員會作出決定必須經全體委員過半數同意并書面簽字確認,自作出決定之日起3日以內在物業管理區域內顯著位置公告,公告期不少于7日。

  業主委員會召開會議時,可以邀請物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或相關居民(村民)委員會的代表參加。涉及重要事項的,業主委員會召開會議前應當先行召開業主意見征求會,公開聽取業主的意見,并可以邀請業主代表旁聽業主委員會會議。

  業主委員會會議應有書面記錄,由參會委員簽字后存檔。

  第四十二條  業主委員會應當將下列屬于物業管理區域內業主共同所有的檔案資料編號造冊,并指定專人管理:

 ?。ㄒ唬┪飿I管理區域內的物業資料;

 ?。ǘ┕芾硪幖s、業主大會議事規則、業主委員會工作規則及物業服務合同;

 ?。ㄈI主大會、業主委員會會議記錄、作出的決定等書面材料;

 ?。ㄋ模I主委員會備案材料和本物業管理區域內其他有關制度;

 ?。ㄎ澹m椌S修資金、利用物業共有部分經營所得收益及工作經費的收支情況清冊;

 ?。I主委員會選舉工作、印章使用登記、財務會計等檔案;

 ?。ㄆ撸I主名冊及聯系方式、業主建議及意見;

 ?。ò耍┫嚓P公示、公告;

 ?。ň牛I主共同決定事項的表決資料;

 ?。ㄊ┢渌嘘P材料。

  第四十三條  業主委員會委員實行任期制,每屆任期同業主委員會任期,可以連選連任。

  第四十四條  業主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格自動終止,并由業主委員會在物業管理區域內顯著位置予以公告:

 ?。ㄒ唬┮蛭飿I轉讓等原因不再是業主的;

 ?。ǘ┮蚪】档仍騿适男新氊熌芰Φ?;

 ?。ㄈ┍灰婪ㄗ肪啃淌仑熑?,無法履行委員職責的;

 ?。ㄋ模┰趽Q屆過程中無理由不移交所保管的印章、資料、賬冊等業主委員會物品的;

 ?。ㄎ澹┕芾硪幖s、業主大會議事規則約定的其他情形。

  業主委員會委員以書面形式向業主大會或業主委員會提出辭職請求的,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定是否終止其委員資格。

  第四十五條  業主委員會委員有下列情形之一的,由業主大會或業主委員會根據業主大會的授權,罷免其委員資格:

 ?。ㄒ唬┡灿?、侵占業主共有財產的;

 ?。ǘ┧魅∈帐芙ㄔO單位、物業服務企業或利害關系業主提供的錢物和非法利益的;

 ?。ㄈ├寐殑罩阋笪飿I服務企業減免本人或利害關系人物業服務費的;

 ?。ㄋ模┰诟傔x業主委員會委員期間有利益誘惑或作出侵害業主權益及他人合法權益的承諾等違規行為被查實的;

 ?。ㄎ澹┬孤稑I主資料或者將業主資料用于與物業管理無關用途的;

 ?。M1年以上不交納物業服務相關費用的;

 ?。ㄆ撸┻B續3次以上無故缺席業主委員會會議的;

 ?。ò耍┙洏I主委員會二分之一以上委員或20%以上的業主提議撤銷其委員資格的;

 ?。ň牛┕芾硪幖s、業主大會議事規則約定的其他罷免資格的情形。

  第四十六條  縣級以上人民政府房地產行政主管部門建立業主委員會委員的履職信用記分制度。

  第四十七條  業主共有的相關財物及本規則第四十二條規定的材料屬于業主共有,任何組織或個人不得侵占。

  因物業管理區域調整等原因導致業主大會、業主委員會解散的,業主委員會應當在解散前將檔案等資料移交給居民﹙村民﹚委員會代為保管,并以書面形式告知物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府),并按照有關法律、法規的規定做好業主共同財產清算工作。

  業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內,上一屆業主委員會應當在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)監督下將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物,移交給新一屆業主委員會。拒不移交的,新一屆業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)協助收回。

  業主委員會委員資格終止或被罷免的,應當自終止或被罷免之日起7日以內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物,移交給業主委員會;經街道辦事處(鄉、鎮人民政府)催告仍拒不移交的,業主委員會可依法向屬地人民法院提起訴訟。

  業主委員會委員集體提出辭職的,應當向業主大會報告工作、說明辭職理由,并將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由居民﹙村民﹚委員會代為保管,并以書面形式告知物業所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)。業主委員會委員離任時,全體業主可以在管理規約和業主大會議事規則中約定是否對離任委員進行財務審計。

  第四十八條  業主委員會委員出現空缺時,按照業主大會議事規則約定進行增補。

  第四十九條  經業主大會同意,業主委員會可以聘用專業人員,聘用方式等事宜需在業主大會議事規則中約定,相關工作經費具體籌集和使用辦法由業主大會決定。

  第五章  指導監督

  第五十條  建設單位拒不履行協助籌備成立業主大會相關義務的,籌備組可向街道辦事處(鄉、鎮人民政府)報告,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當責令限期改正。違反法律、法規、規章的,縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當依法處罰,并將處罰結果抄送街道辦事處(鄉、鎮人民政府)。

  第五十一條  業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織業主召開業主大會會議、不履行職責的,物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在接到投訴之日起10日以內責令其限期履行職責。業主委員會逾期仍不履行的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當組織業主召開業主大會會議,共同決定有關事項。

  業主委員會任期屆滿前90日,應當召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,物業所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當責令其限期組織換屆選舉。逾期不組織的,可以由物業所在地的居民(村民)委員會在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的指導和監督下,組織換屆選舉工作。

  第五十二條  違反業主大會議事規則或者業主委員會工作規則,擅自使用業主大會、業主委員會印章的,物業所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當責令限期改正,并通告全體業主;造成經濟損失或者不良影響的,應當依法追究責任人的法律責任。

  第五十三條  業主委員會委員和業主大會其他工作人員應當忠于職守,依法履行職責。業主委員會委員和業主大會其他工作人員違反管理規約、業主大會議事規則的,其委員資格和工作人員資格是否終止,由業主大會共同決定。

  業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

  業主大會或業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

  業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,物業所在地的縣級以上人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當責令限期改正或撤銷其決定,并通告全體業主。

  第五十四條  物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關的居民(村民)委員會依法履行自治管理職責,支持居民(村民)委員會開展工作,共同做好物業管理區域內社區建設等相關工作。居民(村民)委員會應當協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織、指導、協調社區內的業主委員會開展工作,維護業主的合法權益。

  物業管理區域內召開業主大會、業主委員會會議,應當告知相關的居民(村民)委員會,并聽取其意見,接受其指導和監督。

  第五十五條  街道辦事處(鄉、鎮人民政府)可以組織召開物業管理聯席會議,由房地產行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出所、居民﹙村民﹚委員會、業主委員會和物業服務企業等各方代表參加,共同協商解決物業管理活動中遇到的問題。

  第五十六條  對街道辦事處(鄉、鎮人民政府)作出的撤銷業主大會、業主委員會違反法律、法規和規章的決定有異議的,業主大會、業主委員會可以申請行政復議,或者提起行政訴訟。

  第六章  附則

  第五十七條  物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由全體業主行使共同管理的權利。

  第五十八條  本規則中所稱的“以上”、“以下”、“以內”、“屆滿”、“少于”,包括本數。

  第五十九條  本規則自2016年8月1日起施行。

 

   

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